您当前位置:红安房产网>楼市行情>三四线城市房地产市场未来前景如何

三四线城市房地产市场未来前景如何

  • 小编:红安  来源:  点击:1665
  • 2018-09-07 08:04:04
  • 字体:[]

286.jpg

去年到今年上半年,三四线城市成为中国房地产市场发展中的黑马,是引领中国房地产市场发展的中坚力量。本轮三四线房价飙升主要有三个原因:

  第一,一二线城市房地产调控把投机炒房客赶向三四线城市炒房,同时,大型房企都转战三四线城市开发建房。再加上三四线城市之前房价本身不高,存在估值洼地。于是各路资本纷纷进入炒高房产。

  第二,棚改货币化安置。鉴于地方政府要给房地产“去库存,化风险”。于是发改委就要求国开行通过PSL形式发放贷款,地方政府拿了贷款后发放给棚改拆迁户,由拆迁户到周边去买商品房,但三四线城市房地产盘子本身就小,一下子来了巨大的购房需求,房价不被抄高才是怪事。

  第三,虽然房企开发贷受到限制,但是居民住房贷款都在大量发放。今年1-7月份,银行新增贷款超过了10万亿规模,其中有近四成新增贷款流向了房地产领域,主要还是居民住房贷款。大量个人房贷资金流向三四线城市,房价肯定会涨,现在三四线城市房产均价已超过1.2万/平方米。

但是,随着房价和房租价格的高企,三四线城市相关居民生活的压力也不断上涨。未来三四线城市房地产市场会如何发展呢?

最近权威部门公布二组数据,预示三四线城市房价有反转的迹象:一方面,从8月前25天的数据来看,41城日均地产销量增速-2%,较7月的5.9%回落转负,其中三四线城市成为了主要拖累。目前三四线城市成交量正在快速萎缩。另一方面,今年以来,在土地拍卖上,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,其中三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企已经不看好三四线城市房地产市场,不敢在三四线城市高价拿地。

我们认为,三四线城市房价的拐点已经出现。原因有:

首先,三四线城市去库存已经接近了尾声,各城市的库存已经降到安全的水平,地方政府的工作重心转向“因城施策”,遏制房价过快上涨。

  后续棚改将会继续进行,但货币化安置比例将会降低,改为实物安置。届时,三四线城市棚改居民购房需求减少,成交量快速萎缩,炒房者选择撤离,三四线城市房价就会大跌。

再者,三四线城市房地产经过一轮大涨后,当地购房刚需已经释放,现在三四线城市房地产已趋于饱和状态,每个家庭都有三四套以上房产,再加上三四线城市多数是人口净流出、产业结构单一,很难长期支持高房价。

  最后,之前住建部约谈了房价上涨过快的城市相关负责人,并且建立了房价上涨的问责制,预计第三、四季度还是房地产调控的密集期。鉴于三四线城市目前出现成交量萎缩、土地流拍,三四线城市房价将要进入调整期将十分明显。

    基于以上分析,我们认为三四线城市房地产市场的调整期即将来临,房价下跌成为可能。


分享到: