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未来房地产市场会怎么走

  • 小编:红安  来源:  点击:1116
  • 2018-09-03 10:32:28
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今年上半年,房地产市场持续走冷。

首先,土地大量流拍。据中原地产统计,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗。如果计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,创下了2014年以来的历史峰值,2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗。

除了流拍数量出人意料,土拍成交时的低溢价率也让人不解。根据中国指数研究院数据,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。低价或者底价成交已经成为不少地方土拍的常态,甚至有的城市,为了不打击土拍行情,直接宣布“报名不足,取消拍卖”

第二、投资增速保持高位小幅回落,土地购置费“虚火”持续。2018年1-6月份,全国房地产开发投资完成55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1-3月份回落0.7个百分点。其中,商品住宅投资加速趋势更为明显,上半年,商品住宅完成投资38990亿元,增长13.6%,增速比同期房地产投资增速快3.9个百分点。从投资构成来看,房地产投资的快速增长主要是受土地购置费增长较快的影响所致,根据测算,2018年1-6月,土地购置费对房地产开发投资的贡献率达122.1%,直接拉动房地产投资增长12.7个百分点。而建筑安装工程则出现负增长,其对房地产开发投资的贡献率为-22.5%。如果剔除掉土地购置费对房地产开发投资的干扰,房地产开发投资已连续4个月出现负增长。

第三、商品房销售形势好中带忧。2018年1-6月份,全国商品房销售面积实现77143万平方米,同比增长3.3%,增速较1季度回落0.3个百分点,但与1-5月相比,增速回升0.4个百分点。受价格涨幅上升影响,商品房销售额实现66945亿元,增长13.2%,增速较1季度提高1.8个百分点。在销售面积增速放缓的同时,待售面积降幅却开始收窄。截至2018年6月末,全国商品房待售面积为5.51亿平方米,连续20个月保持同比下降,同比下降14.7%,降幅与2018年3月末相比收窄2个百分点,与5月末相比收窄0.5个百分点。商品房待售面积降幅连续4个月收窄,这表明持续3年的“去库存”政策,未来存在逐步退出可能。

第四,企业更加依赖销售回款。分资金来源渠道看,国内贷款、利用外资、个人按揭贷款和其他资金来源均出现负增长,降幅分别为7.9、73.1、4和0.8个百分点,体现了融资收紧和整体降杠杆对房地产企业的影响。企业自筹资金、定金及预收款则保持增长,增速分别为9.7%和12.5%,表明企业自筹和销售改善是保持企业资金来源平稳的重要手段。从比重上看,定金及预收款和企业自筹资金占比较高,分别占资金来源的32.9%和32.2%,与上年同期相比比重分别提高2.3和1.5个百分点,国内贷款和个人按揭贷款占企业资金来源的比重均在15%左右,比重与上年同期相比分别下降2.1和1.3个百分点。

总的来看,房地产指标下行压力较大、市场秩序较乱、企业资金压力上升等问题仍较为突出。加上今年7月31日中央政治局会议强调要“坚决遏制房价上涨”,可以预计未来中国房地产市场将继续保持低位运行,这包括:

1、各地方政府还将出台一系列更强硬的调控政策。比如8月24号呼和浩特要求“全面停止房地产去库存”,而8月28日长春则取消来货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。而日前海南三亚则直接规定,商品房备案后半年内不得涨价。

2,房屋销售继续回落,全年商品房销售面积出现下降。从近期中央及各地房地产调控政策的取向来看,遏制房价上涨势头仍是政府调控的首要任务,去库存的压力减弱,棚改货币化进程放缓,预计下半年房屋销售形势会下滑,全年房屋销售面积增速将会出现负增长。

3,区域分化特征仍将延续。华中、西南、华东、华南地区整体形势相对略好,东北、西北、华北地区整体仍然承压。

4、房地产开发企业两级分化加大。大的企业更容易获得包括银行在内的各路资金,小开发商则更多的依靠自己的资金,市场将淘汰小开发企业,因此大者恒大,小者更小,市场进入大洗牌。

在这种情况下,房地产企业应当开源节流,留足资金过冬,并转变原来的高杠杆、快周转发展模式,降低杠杆率,采取深耕的“房地产运营”发展模式。


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